Tinjauan tentang hukum dan peraturan UU No. 28 Tahun 2002 dan PP No. 36 Tahun 2005

Bangunan gedung memegang peranan yang sangat penting sebagai tempat dimana manusia melakukan kegiatannya sehari-hari. Pengaturan bangunan gedung secara khusus dalam pembahasan makalah ini adalah:

1.Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang bangunan gedung.

2.Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang peraturan pelaksanaan undang-undang nomor 28 tahun 2002.

Pengetahuan mengenai UU Bangunan Gedung ini menjadi penting mengingat hal-hal yang diatur dalam UU Bangunan Gedung tidak hanya diperuntukan bagi pemilik bangunan gedung melainkan juga bagi pengguna gedung serta masyarakat. Diatur dalam UU Bangunan Gedung, pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung.

Dalam pembahasan kali ini akan membahas tentang :

1. Pengertian Hukum Bangunan

2. Aspek Peraturan UU no. 28 Tahun 2002

3. Tujuan Peraturan Hukum Bangunan

4. Aspek arsitektur pada PP nomor 36 tahun 2005

Dengan tujuan agar para pembaca dapat mengetahui hasil tinjauan tentang hukum bangunan sehingga bisa diaplikasikan dalam kehidupan sehari-hari.

PENGERTIAN HUKUM BANGUNAN

Peraturan-peraturan tersebut dapat digolongkan kepada 2 golongan :

1. Peraturan-peraturan yang berkaitan dengan prosedur pelelangan.

Yaitu ketentuan-ketantuan yang berlaku sebelum terjadinya kontrak. golongan yang menyangkut peraturan pelelangan bangunan di Indonesia ditetapkan oleh penguasa, baik bangunan Pemerintah maupun swasta yang terjadi melalui pelelangan. Pengaturan ini disasari oleh keputusan Presiden tentang APBN.

Di dalam peraturan tersebut diatur tentang pelelangan umum dan pelelangan terbatas beserta persyaratan-persyaratan yang berlaku bagi pemborong yang mengikuti pelanggan. Disamping itu Pemerintah juga menganjurkan tentang pengutamaan perusahaan setempat sebagai pelaksanaan pemborongan bangunan serta pengusahaan bagi golongan ekonomi lemah.

2. Peraturan-peraturan yang menyangkut perjanjiannya.

Dari ketentuan-ketentuan yang tergolong bangunan, yaitu peraturan yang menyangkut perjanjiannya didalam sertifikasi hukum perdata, perjanjian pemborongan bangunan tergolong pada perjanjian untuk melakukan pekerjaan yang diatur dalam bab yang mengatur tentang perjanjian khusus dalam KUHPer.

Di dalam KUHPer diatur mengenai ketentuan-ketentuan umum tentang perjanjian yang berlaku terhadap semua perjanjian, yaitu perjanjian-perjanjian jenis baru yang belum ada dalam peraturan perundang-undangan.

ASPEK HUKUM PERATURAN UU NO. 28 TAHUN 2002

Pengaturan bangunan gedung secara khusus dituangkan dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Pengetahuan mengenai UU Bangunan Gedung ini menjadi penting mengingat hal-hal yang diatur dalam UU Bangunan Gedung tidak hanya diperuntukan bagi pemilik bangunan gedung melainkan juga bagi pengguna gedung serta masyarakat. Diatur dalam UU Bangunan Gedung, pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung.

Secara umum UU Bangunan Gedung mengatur tentang beberapa hal yaitu antara lain:

1. Fungsi Bangunan Gedung

Setiap bangunan gedung memiliki fungsi antara lain fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus. Fungsi bangunan gedung ini yang nantinya akan dicantumkan dalam Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Dalam hal terdapat perubahan fungsi bangunan gedung dari apa yang tertera dalam IMB, perubahan tersebut wajib mendapatkan persetujuan dan penetapan kembali oleh Pemerintah Daerah. Bangunan gedung dengan setiap fungsi meliputi bangunan sebagai berikut.

1. Bangunan gedung fungsi hunian meliputi bangunan untuk:

§ rumah tinggal tunggal;

§ rumah tinggal deret;

§ rumah susun;

§ rumah tinggal sementara.

2. Bangunan gedung fungsi keagamaan meliputi bangunan untuk:

§ masjid;

§ gereja;

§ pura;

§ wihara;

§ kelenteng.

3. Bangunan gedung fungsi usaha meliputi bangunan untuk:

§ perkantoran;

§ perdagangan;

§ perindustrian;

§ perhotelan;

§ wisata dan rekreasi;

§ terminal;

§ penyimpanan.

4. Bangunan gedung fungsi sosial dan budaya meliputi bangunan untuk:

§ pendidikan;

§ kebudayaan;

§ pelayanan kesehatan;

§ laboratorium;

§ pelayanan umum.

5. Bangunan gedung fungsi khusus meliputi bangunan untuk:

§ reaktor nuklir;

§ instalasi pertahanan dan keamanan;

§ bangunan sejenis yang diputuskan menteri.

2. Persyaratan Bangunan Gedung

Persyaratan bangunan gedung dapat dibagi menjadi 2 (dua) yaitu persyaratan administratif dan teknis bangunan gedung dimana diatur bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi kedua persyaratan tersebut.

1. Yang masuk dalam ruang lingkup persyaratan administratif bangunan gedung ini yaitu:

- persyaratan status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah.

- status kepemilikan bangunan gedung.

- izin mendirikan bangunan gedung.

2. Sementara itu, persyaratan teknis bangunan gedung dapat dibagi lagi menjadi 2 (dua) yaitu meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.

- Ruang lingkup persyaratan tata bangunan yaitu meliputi:

a) Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, yaitu berhubungan dengan persyaratan peruntukan lokasi bangunan gedung yang tidak boleh mengganggu keseimbangan lingkungan, fungsi lindung kawasan, dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum, serta ketinggian gedung.

b) Arsitektur bangunan gedung.

c) Persyaratan pengendalian dampak lingkungan, yaitu persyaratan pengendalian dampak lingkungan yang hanya berlaku bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Persyaratan terhadap dampak lingkungan ini sendiri berpedoman pada undang-undang tentang pengelolaan lingkungan hidup yang mengatur tentang kewajiban setiap usaha dan/atau kegiatan yang menimbulkan dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup untuk wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan hidup untuk memperoleh izin melakukan usaha dan/atau kegiatan.

- Persyaratan keandalan bangunan gedung, persyaratan ini ditetapkan berdasarkan fungsi masing-masing bangunan gedung yang secara umum meliputi persyaratan:

a) Keselamatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dengan melakukan pengamanan terhadap bahaya kebakaran melalui sistem proteksi pasif dan/atau proteksi aktif serta bahaya petir melalui sistem penangkal petir;

b) Kesehatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan sistem sirkulasi udara, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung

c) Kenyamanan, yaitu berkenaan dengan kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan; dan

d) Kemudahan, yaitu berkenaan dengan kemudahan akses bangunan gedung, termasuk tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang mudah, aman, dan nyaman bagi penyandang cacat dan lanjut usia, serta penyediaan fasilitas yang cukup untuk ruang ibadah, ruang ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas komunikasi dan informasi.

3. Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Penyelenggaraan bangunan gedung tidak hanya terdiri dari penggunaan bangunan gedung, melainkan juga meliputi kegiatan:

1. Pembangunan, yang dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan dengan diawasi pembangunannya oleh pemilik bangunan gedung. Pembangunan bangunan gedung dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk IMB. Pembangunan bangunan gedung ini sendiri dapat dilakukan baik di tanah milik sendiri maupun di tanah milik pihak lain.

2. Pemanfaatan, yang dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi. Bangunan gedung dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis. Agar persyaratan laik fungsi suatu bangunan gedung tetap terjaga, maka pemilik gedung atau pengguna bangunan gedung wajib melakukan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala terhadap bangunan gedung.

3. Pelestarian, yang dilakukan khusus untuk bangunan gedung yang ditetapkan sebagai cagar budaya yang harus dilindungi dan dilestarikan.

4. Pembongkaran, alasan-alasan bangunan gedung dapat dibongkar apabila bangunan gedung yang ada:

§ Tidak layak fungsi dan tidak dapat diperbaiki;

§ Dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya;

§ Tidak memiliki IMB.

Selain mengatur tentang persyaratan bangunan gedung, UU Bangunan gedung juga mengatur mengenai hak dan kewajiban pemilik bangunan.

1. Pemilik bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain:

§ Melaksanaka pembangunan bangunan gedung setelah mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan;

§ Mendapatkan surat ketetapan serta insentif untuk bangunan gedung dan/atau lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dari Pemerintah Daerah;

§ Mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari Pemerintah Daerah;

§ Mendapatkan ganti rugi apabila bangunannya dibongkar oleh Pemerintah Daerah atau pihak lain yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya.

2. Pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain:

§ melaksanakan pembangunan sesuai dengan rencana teknis bangunan gedung;

§ memiliki IMB;

§ meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung pada tahap pelaksanaan bangunan.

3. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain:

§ mengetahui tata cara atau proses penyelenggaraan bangunan gedung;

§ mendapatkan keterangan tentang peruntukan lokasi dan intensitas bangunan pada lokasi dan/atau ruang tempat bangunan akan dibangun;

§ mendapatkan keterangan tentang ketentuan persyaratan keandalan dan kelayakan bangunan gedung;

§ mendapatkan keterangan tentang bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan.

4. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain:

§ memanfaatkan serta memelihara bangunan gedung sesuai dengan fungsinya secara berkala;

§ melengkapi petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan pemeliharaan bangunan gedung;

§ membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan dapat mengganggu keselamatan dan ketertiban umum serta tidak memiliki perizinan yang disyaratkan.

4. Peran Masyarakat

Sebagai bagian dari pengguna bangunan gedung, dalam UU Bangunan Gedung juga mengatur mengenai peran masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung yang mencakup:

1. pemantauan penyelenggaraan bangunan gedung;

2. memberi masukan kepada Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman, dan standar teknis untuk bangunan gedung;

3. menyampaikan pendapat dan pertimbangan kepada instansi yang berwenang terhadap penyusunan rencana tata bangunan, rencana teknis bangunan gedung dan kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan;

4. melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan kepentingan umum.

5. Sanksi

Pelanggaran atas UU Bangunan Gedung oleh pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung dapat dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi pidana. Yang masuk dalam ruang lingkup sanksi administratif yaitu dapat diberlakukan pencabutan IMB sampai dengan pembongkaran bangunan gedung serta dapat dikenakan sanksi denda maksimal 10% (sepuluh persen) dari nilai bangunan yang sedang maupun telah dibangun. Sedangkan sanksi pidana yang diatur dalam UU Bangunan Gedung ini dapat berupa sanksi kurungan penjara selama-lamanya 5 (lima) tahun penjara dan/atau pidana denda paling banyak 20% (dua puluh persen) dari nilai bangunan gedung jika karena kelalaiannya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

TUJUAN PERATURAN HUKUM BANGUNAN

Pada pasal 3 UU No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung meyebutkan pengaturan bangunan gedung bertujuan untuk :

a. Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya.

b. Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

c. Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

Arti pentingnya pengaturan perjanjian-perjanjian khusus ini didalam undang-undang mempunyai 2 alasan sebagai berikut :

1. Karena didalam praktek dalam perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak sering tidak mengatur mengenai akibat-akibat hukum yang timbul kalau ada secara sumir pengaturannya. Akibat yang sering terjadi dalam pelaksanaan perjanjian sering muncul masalah-masalah yang tidak terjawab oleh ketentuan kontrak.

2. Keputusan umum menghendaki bahwa dalam hal-hal tertentu kebebasan berkontrak yang diberi oleh para pihak perlu dibatasi, yaitu dengan jalan memberi ketentuan-ketantuan atau aturan-aturan yang bersifat memaksa bagi perjanjian-perjanjian khusus tertentu.

Terdapat juga perjanjian-perjanjian yang mengandung resiko didalam Undang-undang/KUHPer dikenal adanya bentuk-bentuk perjanjian standar. Hal demikian dimaksudkan untuk menjamin adanya pemasukan kewajiban secara baik bagi kedua belah pihak. Kegiatan-kegiatan yang dilakukan sebelum perjanjian pemborongan bangunan dibuat yang dikenal dengan prosedur pelelangan. Prosedur pelelangan ini dimulai dengan pemberitahuan/pengumuman sampai pelulusan pelanggan.

ASPEK ARSITEKTUR PADA PP NOMOR 36 TAHUN 2005

Arsitek dalam merancang juga memiliki persyaratan yang harus dipenuhi yang ditetapkan PP Nomor 46 Tahun 2015. Persyaratan arsitektur bangunan gedung telah ditetapkan persyaratan penampilan bangunan gedung, tata ruang-dalam, keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya, serta pertimbangan adanya keseimbangan antara nilai-nilai sosial budaya setempat terhadap penerapan berbagai perkembangan arsitektur dan rekayasa. Uraian dari persyaratan sebelumnya sebagai berikut:

1. Penampilan bangunan gedung harus dirancang dengan mempertimbangkan kaidah-kaidah estetika bentuk, karakteristik arsitektur, dan lingkungan yang ada di sekitarnya.

2. Penampilan bangunan gedung di kawasan cagar budaya, harus dirancang dengan mempertimbangkan kaidah pelestarian.

3. Penampilan bangunan gedung yang didirikan berdampingan dengan bangunan gedung yang dilestarikan, harus dirancang dengan mempertimbangkan kaidah estetika bentuk dan karakteristik dari arsitektur bangunan gedung yang dilestarikan.

4. Pemerintah daerah dapat menetapkan kaidah-kaidah arsitektur tertentu pada bangunan gedung untuk suatu kawasan setelah mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung, dan mempertimbangkan pendapat publik.

5. Tata ruang-dalam harus mempertimbangkan fungsi ruang, arsitektur bangunan gedung, dan keandalan bangunan gedung.

6. Pertimbangan fungsi ruang diwujudkan dalam efisiensi dan efektivitas tata ruang-dalam.

7. Pertimbangan arsitektur bangunan gedung diwujudkan dalam pemenuhan tata ruang-dalam terhadap kaidah-kaidah arsitektur bangunan gedung secara keseluruhan.

8. Pertimbangan keandalan bangunan gedung diwujudkan dalam pemenuhan persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan tata ruang-dalam.

9. Keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya harus mempertimbangkan terciptanya ruang luar bangunan gedung dan ruang terbuka hijau yang seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya.

10. Pertimbangan terhadap terciptanya ruang luar bangunan gedung dan ruang terbuka hijau diwujudkan dalam pemenuhan persyaratan daerah resapan, akses penyelamatan, sirkulasi kendaraan dan manusia, serta terpenuhinya kebutuhan prasarana dan sarana di luar bangunan gedung.

Melalui persyaratan-persyaratan diatas diharapkan pembangunan gedung oleh pelaksana perancang dan perencana dapat disesuaikan dan tidak menggangu kepentingan umum.

KESIMPULAN

Berdasarkan pembahasan diatas dapat disimpulkan bahwa Hukum Bangunan merupakan keseluruhan peraturan-peraturan yang menyangkut pembangunan suatu bangunan. Maka dalam merancang dan merencanakan bangunan seperti gedung memiliki Undang-undang yang mengatur seperti UU No.28 Tahun 2002 dan PP No.36 Tahun 2005 tentang peraturan pelaksanaan undang-undang nomor 28 tahun 2002.

Fungsi, penyelenggaraan, peran masyarakat, sanksi yang telah diatur dalam undang-undang akan mendukung pembangunan yang baik untuk kepentingan umum. Begitu juga dengan syarat-syarat rancangan agar tampilan bangunan, tata ruang, keserasian dan keselarasan bangunan dapat berjalan dengan baik dan memenuhi kebutuhan masyarakat dalam mencapai pembangunan Nasional yang ideal.

Referensi :

-www.eodb.ekon.go.id/download/peraturan/undangundang/UU_28_2002.pdf

-www.eodb.ekon.go.id/download/peraturan/pp/PP_36_2005.pdf

-http://www.bahankuliyah.com/2014/05/hukum-bangunan.html

-https://www.hukumproperti.com/rangkuman-peraturan/aspek-hukum-bangunan-gedung-berdasarkan-undang-undang-nomor-28-tahun- 2002/

-http://rheyndiaz2.blogspot.co.id/2012/10/makalah-pengadaan-tanah-untuk.html

-https://www.hukumproperti.com/rangkuman-peraturan/aspek-hukum-bangunan-gedung-berdasarkan-undang-undang-nomor-28-tahun- 2002/

-https://www.cermati.com/artikel/pengertian-imb-dan-sppt-pbb-yang-harus-diketahui-sebelum-membangun-rumah